Comprendre son terrain avant de se lancer
Avant de rêver aux dimensions de vos pièces ou à la couleur de vos façades, la réussite de votre projet de construction passe par une étape fondamentale : l'analyse de votre futur terrain. Dans le 4ème épisode de notre podcast Parlons Habitat, Marie Malcorps, gestionnaire administrative, commerciale et marketing chez Perfection Habitat, a reçu un acteur clé de la construction : Philippe Fontaine, Géomètre-Expert.
Découvrez les conseils d'expert pour sécuriser votre achat et démarrer votre chantier en toute sérénité.
Le métier de géomètre-expert
Le géomètre est l'un des plus anciens métiers du monde, existant depuis plus de 5000 ans. Ce professionnel partage son temps entre les mesures de précision sur le terrain et le travail d'analyse au bureau.
Dans le cadre d'un projet de construction résidentielle, le géomètre intervient à travers trois missions principales :
- Le bornage : Il peut intervenir lors de l'achat ou la vente du bien pour délimiter précisément la parcelle cadastrale.
- Le plan de nivellement (ou relevé topographique) : Il fournit à l'architecte un plan reprenant les niveaux exacts du terrain pour concevoir le plus précisément possible l’avant-projet.
- L'implantation du bâtiment : Il installe les chaises sur le terrain qui vont délimiter la future construction pour faire valider l’emplacement à la commune, mais également pour guider le terrassier et le maçon dans les premières phases de construction.
Achat d'un terrain à bâtir : les conseils
Acheter un terrain est souvent le premier investissement avant la construction qui est le projet d'une vie. Pour éviter les mauvaises surprises, une analyse minutieuse s'impose.
- L'importance de visiter et d'enquêter
Ne vous contentez pas de regarder le terrain depuis la route. Arpentez-le de long en large pour détecter les éventuelles stagnation d’eau, les écoulements des pluies, le taux d’humidité si le terrain est pentu par exemple. Il est également conseillé de s'y rendre à différents moments de la journée pour évaluer les bruits environnants et l'impact de la circulation. N'hésitez pas à aller parler aux voisins : ils peuvent vous fournir de précieuses informations sur la nature du sol, les différents impétrants (eau, électricité, internet, réseaux d’égouttage, etc.) ou sur leur propre expérience de construction.
- Les vérifications communales
Un terrain situé en zone à bâtir sur le plan de secteur n'est pas automatiquement bâtissable. Pour vérifier si votre terrain coup de cœur se situe bien en zone constructible, vous pouvez vous rendre dans la commune où se situe le terrain, mais vous pouvez aussi vous rendre sur le Géoportail de la Wallonie via la carte interactive.
| Élément à vérifier | Risque potentiel | Conséquence sur le projet |
|---|---|---|
| Zone inondable | La commune peut interdire la construction. | Projet avorté ou surcoûts importants. |
| Zone karstique | La commune peut imposer des charges importantes. | Augmentation imprévue du prix global du projet. |
| Relief réel | Ce qui semble plat peut cacher du dénivelé. | Projet non adapté à son environnement |
Le bornage : L'assurance vie de votre terrain
Le bornage consiste à matérialiser les limites de votre propriété à l'aide de bornes en PVC très résistant ou en béton polymère coloré.
Le saviez-vous ? En Belgique, le plan cadastral ne détermine pas juridiquement les limites de propriété. Il constitue une représentation des parcelles cadastrales et peut comporter des différences avec les limites juridiquement établies. En cas de contestation, les limites sont notamment déterminées par les titres de propriété, un acte de bornage et, à défaut, par différents indices de fait, parmi lesquels les documents cadastraux.
Pour délimiter un terrain, le géomètre effectue de nombreuses recherches (anciens plans), mesure les éléments existants (clôtures, murets) et soumet son plan aux voisins. Ce procédé, dit "contradictoire", fait loi entre les parties une fois signé.
Philippe Fontaine compare le bornage à une assurance automobile : on dépense facilement des milliers d'euros par an pour assurer une voiture, il est donc logique d'investir environ 2.000 à 2.500 € pour garantir l’achat qui déterminera la future construction. Cela permet notamment de se prémunir contre les effets de la prescription acquisitive : dans certaines conditions, une personne qui possède une partie du terrain d'autrui peut, après 10 ans de possession utile si elle est de bonne foi, ou 30 ans si elle est de mauvaise foi, en acquérir juridiquement la propriété.
Entreprise de construction, travailler avec un Géomètre-Expert : les avantages
Chez Perfection Habitat, chaque projet commence par un relevé topographique réalisé avec précision. Cela garantit que votre maison clé sur porte s'intègre parfaitement à son environnement sans le dénaturer.
Nous faisons également appel au géomètre pour l'implantation de la maison. Il installe des "chaises" (des piquets reliés par des planches) avec des clous millimétrés pour représenter l'alignement exact des façades. Les avantages pour nos clients sont multiples :
- Le terrassier et le maçon disposent de repères infaillibles pour commencer les fondations.
- Les communes, qui contrôlent strictement les implantations avant le début des travaux, valident le début des travaux dans les 30 jours.
- Le client et le constructeur profitent d'un chantier fluide, serein et sans accroc administratif.
FAQ
- Dois-je faire borner mon terrain avant l'acte d'achat ?
Oui, il est vivement conseillé d'obtenir un plan de bornage avant la passation de l'acte afin qu'il y soit joint, ce qui lui donne une force juridique supérieure.
- Une clôture existante définit-elle la limite de ma propriété ?
Pas nécessairement. Une clôture peut avoir été mal placée. Seul un bornage contradictoire validé par un géomètre et signé par les voisins fait foi.
- Que se passe-t-il si mon terrain n’a pas fait l’objet d’un relevé topographique ?
En l’absence de relevé topographique précis, l’architecte devra concevoir le projet sur la base d’informations potentiellement incomplètes ou imprécises concernant la configuration et les niveaux du terrain. Cette situation peut entraîner des difficultés lors de la conception du projet et de l’introduction de la demande de permis d’urbanisme. Si les niveaux du terrain ou les limites de propriété pris en compte dans le projet s’avèrent inexacts, des adaptations importantes peuvent être nécessaires afin de garantir la conformité du projet aux règles urbanistiques applicables. Dans certains cas, ces corrections peuvent avoir des répercussions sur la conception du bâtiment et nécessiter une modification importante, voire une reprise de certaines étapes du projet.
Un relevé topographique réalisé en amont permet donc de disposer de données précises et fiables, de limiter les risques d’erreurs et d’éviter des retards ou des coûts supplémentaires dans la réalisation de votre future construction.